Нерухомість в Україні: як виховати здорову конкуренцію на будівельному ринку

З іншого боку, зростання попиту на первинну нерухомість спровокувало будівельний бум і прихід на ринок великої кількості нових гравців. Причому, ця тенденція охопила не тільки столицю, а й інші великі міста України – Львів, Одесу, Дніпро, Харків. І, здавалося б, таке пожвавлення житлового будівництва – це явище однозначно позитивне, яке має виступати своєрідним локомотивом ринку, сприяти його розвитку.

Але це в теорії. На практиці ж багато компаній, які прийшли упродовж 2014–2016 років, не мають ні належного досвіду, ні репутацію, ні ліквідності. Такі гравці ведуть агресивну цінову політику, що дозволяє їм заманити інвесторів. Але для самих покупців подібний демпінг загрожує цілим "букетом" ризиків.

Починаючи від порушення будівельних норм і зривів терміну здачі об'єктів через брак коштів у девелопера, і закінчуючи відвертим криміналом – оборудкою з документами, неправомірними захопленнями ділянок і, у підсумку, замороженим будівництвом.

За прикладами далеко ходити не потрібно. Більшість будівництв, які завмерли останнім часом – це і є наслідок такої неконтрольованої конкуренції. Водночас якщо звернути увагу на фігурантів будівельних скандалів, у 99 випадків зі 100 ними і стають компанії, які "вистрілили" нещодавно і ведуть, м'яко кажучи, не зовсім чисту гру. Разом із тим, серед забудовників, що мають на ринку багаторічну історію, подібних прецедентів практично немає. Та й більшість виниклих конфліктів розв'язують швидко, безкровно і, найголовніше, безболісно для інвесторів.

На практиці ж багато компаній, які прийшли упродовж 2014–2016 років, не мають ні належного досвіду, ні репутацію, ні ліквідності

Взагалі, найскладнішим для девелоперів був і залишається сегмент недорого житла економ- і комфорт-класу. Саме там перебуває масовий покупець, за гроші якого борються забудовники. Адже частка бюджетних квартир у загальному обсязі будівництва становить 70–80%.

Проте, найпопулярнішим методом завоювання прихильності покупця була та залишається ціна. Тільки от якщо раніше, у період курсової стабільності, девелопери мали якийсь коридор, у межах якого вони могли варіювати вартість квадратного метра, то сьогодні маржа (насамперед у сегменті дешевої нерухомості) – мінімальна.

А отже, вартість квартир знижується на шкоду якості будівництва. Використовується недорога обробка й комунікації, спрощується загальне планування й зовнішній вигляд будівлі, а в деяких випадках, заявлений матеріал стін (наприклад, цегла), замінюється дешевшими аналогами (газобетоном або навіть порожнистим блоком).

Не менша проблема – це прибудинкова інфраструктура. Найчастіше обіцяні забудовником ігрові майданчики, паркінги, дитячі садки тощо не відповідають генеральному плану забудови району. Крім того, нерідко на їх будівництво у компаній бракує грошей. Але інвестор про це навіть не підозрює. У підсумку, все, що було заявлено в рекламних буклетах, так на папері й залишається.

Енергоефективності будівель під час їх спорудження приділяють увагу теж одиниці. Чому? Відповідь очевидна: все це чималі інвестиції, які неможливі за умови, що покупця потрібно взяти за будь-яку ціну. У прямому й переносному сенсі.

Однак такий шлях однозначно призведе до застою, оскільки нижня планка вартості квадратного метра для первинного ринку вже досягнута. А той, хто ризикне опуститися ще нижче, зіткнеться з неминучими фінансовими проблемами й повальним заморожуванням будівництв.

Вихід? Шукати альтернативні способи достукатися до свого інвестора. Тим більше, що вони буквально на поверхні.

Насамперед, економія не повинна йти на шкоду характеристикам об'єкта. І навіть нехай забудовник відмовляється від імпортних або дорожчих матеріалів, він може знайти їхні аналоги (зокрема, українського виробництва), які не призведуть до підвищення ціни, але збережуть заявлені в проекті споживчі властивості щодо міцності, довговічності, теплопровідності тощо.

Розвиваючи соціальну інфраструктуру, забудовник отримує лояльних партнерів у вигляді магазинів, ресторанів, фітнес-центрів, клінік тощо для своїх інших об'єктів

Другий важливий складник – це облаштування прилеглої до житлового комплексу території. На жаль, українські забудовники все ще "застрягли" на початку 2000-х і вважають, що від майбутнього власника квартири можна відкупитися голими стінами. Однак, потрібно усвідомити, що споживач звик вибирати, і він, врешті-решт, має повне право отримати за свої гроші місце для комфортного життя, а не просто "коробку" зі склопакетами, дверима і краєвидом на ліс.

До того ж, не варто забувати і про те, що, розвиваючи соціальну інфраструктуру, забудовник отримує лояльних партнерів у вигляді магазинів, ресторанів, фітнес-центрів, клінік тощо для своїх інших об'єктів.

Наприклад, у сусідніх із нами країнах Європи, як-от Польща, Чехія, Словаччина, забудовник не зможе звести житлову висотку, якщо не забезпечить її упорядкованою територією, належною кількістю паркувальних місць із якісним асфальтовим покриттям тощо. А хто заважає перейняти цей досвід нам?

Ну і, безумовно, обов'язковим складником сучасного житла стають його енергозберігальні властивості, незалежність від централізованого тепло- і водопостачання. Наприклад, у Німеччині для всіх нових і модернізованих будинків ще з 2002 року є обов'язковим наявність спеціального енергетичного паспорта (сертифіката), який свідчить про його відповідність прийнятим нормам споживання. Схожі вимоги діють у Фінляндії, Італії, Франції, Данії.

Україна, на жаль, поки що не прийшла до цивілізованого регулювання енергоефективності об'єктів на державному рівні. Але жорсткість тарифної політики у сфері житлово-комунального господарства так чи інакше має слугувати для девелоперів стимулом ще на етапі проектування об'єкта перейматися питанням збереження тепла, споживання води та електрики, й організації автономних джерел енергопостачання.

Адже саме наявність додаткових переваг у житла, що збільшують ступінь його комфорту й безпосередньо впливають на вартість комунальних благ, поряд із репутацією забудовника і його історією стануть вирішальними чинниками під час купівлі квартири. І, очевидно, що дуже багато компаній, котрі ігнорують виклики ринку, якщо не сьогодні, то вже завтра своїх покупців просто втратять.