Поділитись:

Як правильно купити квартиру в новобудові

Четвер, 09 червня 2016, 12:00

Сьогодні на ринку нерухомості Луцька спостерігається справжній "будівельний бум". Все місто обклеєне оголошеннями про вигідні умови купівлі новенького житла.

Як придбати житло так, щоб залишитися ночувати у власній новенькій квартирі? Які існують ризики під час його купівлі? Чи врятує вас підписаний договір із забудовником? Чи завжди дешевша ціна квадратних метрів передбачає їхню якість?

Ділове інтернет-видання Волині "Конкурент" досліджувало ситуацію на ринку продажу первинної нерухомості та з'ясовувало, на що потрібно звернути увагу, купуючи житло в новобудові.

***

Що радять юристи

Адвокат, партнер юридичної компанії "Юстерра" Богдан Ульчак звертає увагу на те, що сьогодні у Луцьку надзвичайно багато новобудов, і жителю дуже важко ідентифікувати забудовника на предмет добропорядності та правильно підійти до питання захисту своїх юридичних інтересів.

Адвокат, партнер юридичної компанії Адвокат, партнер юридичної компанії "Юстерра" Богдан Ульчак

"Передусім потрібно звертати увагу не лише на імідж забудовника, а оцінювати юридичну складову документів, які пропонуються для підписання, так і об`єктивно оцінювати умови вказаних пропозицій", – застерігає авдокат.

Законодавчою умовою викупу квартири в новобудові є необхідність правового аналізу правовстановлюючих документів на будівництво:

  • декларації на початок будівельних робіт;
  • копії дозвільної і погоджувальної документацію на здійснення будівництва;
  • проекту вказаної забудови, яку вам пропонує забудовник (в частині його або погоджень, або експертизи);
  • державного акту на право володіння земельною ділянкою (або договору оренди ділянки).

І лише за повної відповідності слід аналізувати пропонований варіант викупу такого майбутнього житла.

Адвокат звертає увагу, що податкове законодавство сьогодні змінюється в контексті оподаткування будівельної діяльності. Тому будівельні компанії намагаються знайти варіанти і методи оптимізації податкового навантаження.

Потенційний мешканець новенької квартири може отримати бажані "метри" не лише за схемою, підписавши договір пайової участі у будівництві. Ще можна, для прикладу, вступити до житлово-будівельного кооперативу і стати його асоційованим членом, купити дериватив (договір стандартної форми, що засвідчує право або зобов'язання придбати або продати базовий актив на визначених у цьому договорі умовах у майбутньому) на аукціоні, а потім пред'явити його будівельній компанії і обміняти на метри квадратні та інші варіанти. Проте усі схеми потребують фахового опрацювання та аналізу. Без фаху та досвіду тут не обійтися.

Гарантій того, що добудують, дати ніхто не може, проте юридично виписати права захисту інтересів покупця житла можливо та необхідно

"Алгоритм дій того, хто купує житло в новобудові повинен бути таким: обрали об'єкт (квартиру), звертаєтеся до забудовника, щоб він вам надав пакет документів щодо права на забудову, звісно, краще звернутися до досвідченого фахівця, кому людина схильна довіряти (і в жодному випадку до людини, яка зацікавлена в продажі такого житла), і тоді за повного та кваліфікованого аналізу приймати рішення щодо придбання прав на таку нерухомість", – радить адвокат.

Також він додає, що все містобудівельне законодавство у нашій країні лібералізоване. Наприклад, залежно від категорії складності об`єкта будівництва, якщо інспекція архітектурно-будівельного контролю погодила декларацію на початок будівельних робіт, то вона не несе відповідальності за достовірність документів, задекларованих забудовником. І лише в процесі скарги певного субєкта можуть давати юридичну оцінку тим чи іншим обставинам і документам і, як наслідок, можуть їх анулювати. Таких прикладів в Україні безліч.

"Дуже часто буває так, що інспекція зареєструвала декларацію, а потім з`ясовується про невідповідність вказаного призначення земельної ділянки забудовника, порушення чи санітарних, чи пожежних норм, невідповідність будівництва містобудівній документації", – каже Ульчак.

Також потрібно ретельно досліджувати питання: хто продає житло і яке відношення продавець має до будівнитцва. Трапляються випадки, коли замовник має договірні відносини з генпідрядником і розраховується з останнім "метрами квадратними". А генпідрядник продав забагато метрів квадратних у такому житлі, і це породжує спір, який може завдати чимало проблем людям, які придбали такі житлові площі.

Громадянинові важко буде оцінити зміст та відповідність документації. Такі послуги пропонують рієлтори, юристи, адвокати, нотаріуси. Під час вибору такого консультанта слід керуватися професійністю, порядністю.

Адвокат звертає увагу на те, що потрібно "вестися" не лише на питання ціни і лояльності продавця, а й відповідально підходити до підписання самого договору.

"Провівши аналіз договорів, які є на ринку і пропонуються потенційними забудовниками, можу сказати, що багато договорів, що передбачають право людини в будь-який момент забрати вкладені кошти і розірвати договір, є й такі, що говорять, що вкладені кошти поверненню не підлягають. Людина повинна "доінвестувати" або самостійно підшукати нового інвестора та уступити останньому майнові права за таким договором",– стверджує Ульчак.

Потрібно бути обережними і під час обрахування вартості площі вашої майбутньої оселі

Дуже частими є випадки коли, наприклад, під час будівництва зазначається проектна площа в метрах квадратних, але в процесі зведення об'єкту можуть з'явитися ще кілька додаткових сантиметрів на кожній стіні. Звичайно, що за них вам доведеться доплатити або ж вимагати у договорі чіткої площі без її можливої зміни; у випадку зміни – ніяких доплат. У випадку умови доплати, а за якою ціною? Дуже часто такі моменти розбіжностей виникають, породжують судові процеси. Тому це може бути наслідком недостатнього опрацювання договору.

"Сьогодні ціна "метрів квадратних" залежить від швидкості інвестування коштів. Звісно, це дуже привабливо. Але і ризиковано. Коли будинок збудований і не дороблені внутрішні роботи, чи він не зданий до експлуатації – це одна ступінь ризику. А коли будинок лише на проекті – це інші ризики. Я особисто гроші вносив би поетапно, відповідно до обсягу виконання будівельних робіт. За мірою зростання будинку. З огляду на те, що ринок сьогодні дуже насичений, будь-який забудовник задля залучення покупця буде іти на лояльні умови, що стосуються ціни", – зауважує експерт.

Що радять забудовники

Директор ТзОВ "Казкова оселя" Костянтин Дубик запевняє, що насамперед покупцеві квартири в новобудові потрібно знайти якнайбільше інформації, щодо фірми забудовника.

Директор ТзОВ Директор ТзОВ "Казкова оселя" Костянтин Дубик

"Подивіться, кому належить підприємство. Якщо власник місцевий – більшість ризиків відпадає. У фірм з інших областей їх більше", – каже директор.

Слід звернути увагу на ті об'єкти, що вже збудовані в Луцьку. Адже в нашому місті є такі забудовники, які не потребують реклами, бо вони достатньо відомі.

"Якщо нас запитують про досвід, то ми кажемо, що це наш перший багатоквартирний житловий будинок. Використовували якісні матеріали, для освітлення будинку встановили світлодіодні ліхтарі власної розробки. Це наша візитівка. Будували приватні будинки, рекреаційний комплекс "Сіті Парк",– з усмішкою розповідає Дубик.

Наступним кроком, який потрібно зробити, – це перевірити декларацію на початок будівельних робіт, яку повинен надати відділ продажу на вимогу покупця. Забудовник повинен запевнити людину, що будує законно.

Далі слід звернути увагу на розташування, під'їздність, поверховість будинку, наявність парковки ("Казкова оселя", наприклад, пропонує окреме паркомісце для кожної квартири) і, звичайно, підписати договір.

"У самому договорі може бути "підводне каміння" щодо квадратних метрів. Ми з самого початку прописуємо пункт про взаєморозрахунок, згідно з яким або повертаємо кошти покупцю, або ж покупець доплачує нам, якщо площа під час будівництва збільшується чи зменшується",– пояснює Костянтин.

За його словами, проектна і фактична площі квартири не будуть збігатися, розбіжність буде. Чіткі межі вказуються у техпаспорті, за якими і проводиться взаєморозрахунок.

Квартира в новобудові може бути найбільшою покупкою людини за ціле її життя

Директор "Казкової оселі" наголошує, що є недобросовісні забудовники, які в проекті будинку можуть вказувати незасклений балкон, що в майбутньому може збільшити кількість ваших "метрів", за які вам доведеться заплатити.

"Ви маєте балкон з фактичною площею три квадратних метра, якщо він не засклений, тоді його враховують як один квадратний метр житлової площі. Будинок зводять, балкон склять, і він вже має не один квадратний метр, а більше двох. Тоді покупець змушений доплатити за додаткові метри", – розповідає Костянтин.

У результаті забудовник після введення будинку в експлуатацію може отримати чималу суму додаткових коштів.

Люди "біжать" на ціну

Внесення коштів для того, щоб оплатити повну вартість майбутнього місця проживання, теж має свої особливості. Адже багато забудовників розпочинають продаж квартир ще на рівні котловану.

"Ми розпочали продаж квартир лише після того, як збудували та перекрили третій поверх. Хотіли показати людям, що маємо фінансову можливість збудувати цей будинок. Оплату за житло розбивали частинами, відтермінували до введення будинку в експлуатацію ", – згадує Дубик.

Слід зауважити, що не всі клієнти, купуючи новеньку квартиру, виявляють бажання ознайомитися із пакетом установчих документів.

"Запитують лише 20 % покупців, більшість не запитує взагалі. Може, кожен п'ятий цікавився, були й такі, що навіть не перечитували попередньо договір. Проте були випадки, коли покупці досить відповідально ставилися до оформлення документів, вичитували разом з юристами кожен пункт договору, бо мали запитання", – розповідає Дубик.

Директор будівельної компанії "Інвестор", член конфедерації забудовників України Андрій Разумовський каже, що для початку потрібно звернути увагу на юридичну частину стосунків "забудовник-покупець".

Директор будівельної компанії Директор будівельної компанії "Інвестор" Андрій Разумовський

"Запитати у того, хто будує, продає, чи має він відповідні дозвільні документи. Тому що сьогодні можна зареєструвати будь-яку фірму і продавати квартири, які взагалі не існуюють. Були випадки, що організації, які не мали дозволу на будівництво, були і в Луцьку", – каже експерт.

І додає, що коли забудовник живе в тому місті, в якому будує, тоді у нього є якась історія та репутація. "А коли все, що люди мають в місті, – це "ларьок", в який потрібно здавати гроші, – це може бути небезпечно".

Для початку потрібно перевірити документи на земельну ділянку, дозвіл на будівництво та ознайомитися з умовами продажу квартири. Адже не всі документи гарантують набуття в перспективі права власності на житло.

"Перевірте технічну сторону будинку: з чого він будується, які матеріали використовуються. Є певні показники: утеплений, неутеплений, вікна, двері. Щоб зекономити, забудовник може, наприклад, використовувати силікатну цеглу. Поцікавтеся, з чого будують", – зауважує Разумовський.

Важливою є і репутація забудовника. Скільки об'єктів він збудував, відгуки клієнтів.

Квартира – це товар, а він буває різним

Площа квартири - це не єдиний показник її якості. Є й інші показники, за яким можна оцінювати "майбутні метри". До уваги слід взяти, до прикладу, висоту стелі (класичний будинок – 2, 70 метра), а є забудовники, які будують 2,40-2,50 метри. Це не нашкодить вашому здоров'ю і не викличе особливих незручностей, просто вартість такого помешкання повинна бути меншою.

Важливим є питання безпеки: пожежної, життєвої. Кількість ліфтів, їхні розміри, якість вхідних дверей. Забудовник може на цьому всьому економити і досягати за рахунок цього конкурентної переваги в ціні.

Ще один фактор – дешево не завжди буває добре.

"Ви ж збираєтеся жити в цій квартирі, маєте розуміти, який там стоїть котел, чи там утеплені стіни, якими будуть комунальні послуги. Якщо забудовник не є відповідальним, то взагалі невідомо, чи його добудують", – зосереджує увагу директор.

За його словами, підписаний договір із забудовником, як точно і правильно він не був би складений, не зможе "врятувати" покупця, якщо будинок не добудують. Для того, щоб обрати забудовника, йому потрібно довіряти.

"Час від часу забудовники перевіряють один-одного. Цікавляться, хто яку ціну пропонує, на що роблять знижки. Відправляємо людей до всіх забудовників. Нашому "агенту" сподобався будинок, який, з моєї точки зору, найбільше небезпечний. У всіх забудовників є ризики: в когось більше, в когось менше. Йому гарно розповіли про акцію, додаткові знижки. Пересічна людина мало що розуміє", – застерігає директор.

Щодо оплати за "омріяні метри", то Разумовський каже, що продавали перші таунхауси, коли новобудови було "фізично видно". А як розпочинали наступне будівництво, то записували людей "з фундаменту".

Будинок – це складний механізм, який непросто збудувати, здати в експлуатацію

Є системні забудовники, які мають вищу освіту, а є люди, які просто пробують це робити, а за їхні помилки буде розплачуватися клієнт.

Будівельник каже, що забудовникам було простіше, якби створили б таку організацію, що займалася б продажем квартир в новобудовах. Щоб у ній працювали юристи, нотаріуси, рієлтори, які оцінювали б всі об'єкти, пропонували кращі пропозиції, досліджували б ціни, ринок.

"У нас невелике місто, всі один-одного знають, люди знаходять забудовника самі. Майже 90 % угод підписано без допомоги посередників чи ріелторів", – стверджує Разумовський.

***

Отже, при купівлі таких бажаних новеньких "метрів квадратних" пам'ятайте про те, що вашою необачність та довірливістю можуть скористатися недобросовісні забудовники. Тому слід уважно вивчати дозвільні документи, репутацію будівельної компанії для того, щоб спати таки під стріхою свого дому та не викинути гроші "в яму".

Надрукувати
мітки:
коментарів