Часом треба наступати на мозоль, аби виграти, - АНДРІЙ МАРУНЯК (інтерв'ю)

Ви знаєте, скільки в Луцьку вільної землі? Якщо не відбудеться розширення міста, то яке майбутнє затиснутого у лещата обласного центру? Хто контролює такі важливі для інвесторів питання землі?

У пошуках відповідей на ці питання ми звернулися до одного з кращих спеців галузі – Андрія Маруняка. Він тривалий час працював керівником комунального підприємства "Луцькмістобуд", але вже кілька років працює у приватній сфері, очолюючи будівельне підприємство "Казкова оселя". Разом з тим і досі бере активну участь у справах міста, оскільки є помічником депутата міської ради Андрія Покровського.

– Ви очолювали підприємство "Луцькмістобуд". Що ж сталося з цим господарством?

– Свого часу в галузі містобудування значну частину робіт виконувало технічне бюро кадастру. Потому воно плавно перетворилося у приватну структуру, тому в 2006 році місто ухвалило рішення створити комунальне підприємство, яке візьме на себе функції у сфері містобудування. Мова йде про підготовку містобудівних умов, проектів рішень на міськвиконком та інших допоміжних функцій.

З часом ми отримали ліцензії на землевпорядні та геодезичні роботи і розширили свою діяльність, створивши проектний відділ. Чисельність працівників перевищувала 30 людей. Але змінилося законодавство та процедура видачі документів. Тож ми фактично перетворилися на організацію, що займається лише геодезичними та землевпорядними роботами. І тоді виникли дебати з депутатським корпусом щодо діяльності "Луцькмістобуду".

Комунальне підприємство не може заробляти гроші так, як комерційне, оскільки також виконує певні завдання міста. Наприклад, 3-4 працівника у складі "Луцькмістобуду" працювали над завданнями міста, але заробітну плату їм оплачувало підприємство зі своїх доходів. Окрім цього, за кошти для поповнення статутного фонду і зароблені гроші ми проводили реконструкцію приміщення на Богдана Хмельницького, 17. Частина депутатів висловила пропозицію: давайте комунальне підприємство ліквідуємо, а це приміщення здамо в оренду і заробимо грошей до бюджету. Дискусія тривала протягом року, але розуміння від засновника не було, і я не бачив сенсу вести суперечку та боротися з зустрічним потужним вітром.

– Але ж на Богдана Хмельницького, 17, нині – комунальні структури?

– Так. Там зараз муніципальна варта, відділ майна міської ради, інспекція архбудконтролю.

– Зараз ви представляєте будівельне підприємство "Казкова оселя". Де легше працювати: у приватній чи комунальній структурі?

– Робота відповідальна і там, і там. Але у приватній структурі коло людей, які впливають на твою діяльність, значно менше. Є засновник підприємства, об'єкти для будівництва, завдання, і я їх вирішую. У комунальному підприємстві доводилося працювати із сотнями замовників щомісяця. З міської ради 4-5 людей могли давати мені якісь поради, вказівки, рекомендації. Тобто, було 5 керівників та 100 людей, з якими я працював. Умови важко порівнювати.Через велику кількість контактів робота у "Луцькмістобуді" була більш напружена, сильною була залежність від виборів. Адже при зміні команди змінювалося бачення роботи, а колектив потрібно було вести.

Часом треба наступити на мозоль

– Як вважаєте, у комунальних підприємств загалом є майбутнє, чи це непотрібний спадок "совка"?

– Це не спадок "совка". Є бізнесові напрямки, де заробляють гроші. А є дотичні до діяльності органів місцевого самоврядування напрямки.

Наприклад, нині немає "Луцькмістобуду". І коли міській раді потрібно проаналізувати, чи можна сформулювати певну ділянку на аукціон, щоб вона була максимально цікавою для інвестора, то працівники міської ради говорять, що це не зовсім їхня функція – проектувати та розробляти бізнесові проекти, креслити вони не вміють. Якщо звертатися до комерсантів, то виникає проблема з тим, що замовник не має людини, яка може сформувати технічне завдання. Водночас і комерсант не зобов'язаний вести аналіз, чи буде пропозиція вигідна місту.

У Львові є досить потужні комунальні підприємства, які цю сферу ведуть. Аналоги "Луцькмістобуду" є в Польщі. Вони консультують, як розбудовувати місто, аби воно гармонійно розвивалося. Не може бути такої самоцілі: давайте оберемо земельну ділянку, продамо її та отримаємо гроші до бюджету. Часом потрібно наступити на мозоль: не продати ділянку, але зробити транспортну розв'язку або парковку. Так, місто не отримає мільйон гривень, але й не отримає затор у центрі.

– Чи правильно я розумію, що у міській раді немає спеціалістів, які б займалися вирішенням цих глобальних питань?

– В структурах міської ради працює достатньо спеціалістів, але часто через різні причини все зводиться до того, щоб у когось замовити проект. Але для того, щоб розробити проект, потрібно підбирати людей, що зможуть працювати з проектантами. Мій досвід показує, що проектанти не будуть думати замість замовника. Завдання має формуватися спільно.

Луцьку потрібен координатор у містобудуванні

– В останні роки в Луцьку стало все більше будівельних проектів, і частина з них ніби випадають із загальної структури міста. Наприклад, росте багатоповерхівка, а поруч немає необхідного садочка, транспортного майданчика. Хто винен в тому, що так відбувається?

– У цій ситуації левова доля відповідальності лягає на міську раду та розробників проекту. Але, з іншого боку, відіграє роль добросовісність забудовника. Ми як будівельна компанія будуємо житло, яке буде комфортним для мешканців. Тобто, маємо передбачити максимальну кількість паркувальних місць поруч із будинком, прогулянкових майданчиків, відпочинкових зон.

Зрозуміло, що забудовник, звертаючись до міської ради, очікує отримати максимальну комерційну вигоду та сповна використати площу земельної ділянки. Місто мусить мати силу волі сказати, що треба десь трішки менше забудувати квадратних метрів, але, якщо комфорт поруч із будинком буде кращий – вдасться дорожче продати житло. Забудовники можуть стверджувати, що не порушили законодавство, і будуть праві. Але маємо факти, коли в районі 40-го кварталу чи 55-го мікрорайону в дворі важко пройти чи під'їхати "швидкій", бо проїзди заставлені автомобілями.

Однак існує і відповідальність покупців, які купують таке житло та не ставлять вимоги до забудовників. Наприклад, коли тривала забудова 55-го мікрорайону, я як керівник "Луцькмістобуду" брав участь в обговоренні питання, що треба звести до одного знаменника різних забудовників, аби там з'явилися спільні комунікації. У районі почали будували садочок, потім призупинили. А житлові комплекси по краях збудували. Органу, який би координував забудову, не було. Тож нині виходить, що садочок, який розміщений нижче за рівнем, підтоплює. Загальної концепції не було, ливневу каналізацію не збудували.

Тому є необхідність створювати певну структуру або наділяти повноваженнями існуючі управління, комунальне підприємство, аби координувати містобудівні питання.

Луцьк задихаєься без транспортної розв'язки

– Підприємство "Казкова оселя" влаштовувало велике громадське обговорення щодо забудови навколишньої території з облаштуванням відпочинкової зони біля будівництва житлового комплексу. На якій стадії переговори з мешканцями і чи йдуть вони на компроміс?

– Якщо людям доступно та поступово пояснювати, то дійти консенсусу можливо. Ми неодноразово зустрічалися з мешканцями, роз'яснювали свою позицію. Кілька років тому, коли ми починали оформлювати документацію, люди, які живуть поруч, висловлювали занепокоєння, що територія біля вулиці Чорновола буде забудована. Але коли ми зустрічалися і пояснювали, якою буде відпочинкова зона та інфраструктура, то мешканці погоджувалися, що в цьому немає чогось поганого.

З людьми потрібно говорити, пояснювати. Але ж, з іншого боку, мешканці теж мають розуміти, що, купивши квартиру в будинку, який не має двору, паркувальних місць, вони не можуть самостійно забороняти забудовувати навколишні ділянки, бо це їхнє місце для відпочинку. Це не зовсім правильний підхід. Якщо містобудівна ситуація дозволяє, то потрібно вести будівництво, але з урахуванням, щоб це було комфортно усім.

ЧИТАТИ ТАКОЖ: ЛУЧАНИ ВИСЛОВИЛИСЯ ЩОДО МАЙБУТНЬОЇ ВІДПОЧИНКОВОЇ ЗОНИ

– На вашу думку, яких інфраструктурних об'єктів бракує Луцьку?

– Місту бракує облаштованих відпочинкових зон, а також назріває транспортне питання. А саме – є проблеми із заторами, паркуванням, будівництвом нових транспортних розв'язок.

– Певний час активно обговорювали потребу будівництва підземних переходів у місті. Наскільки це реальні перспективи?

– Підземні переходи потрібні, але потрібно враховувати реальну ситуацію. Будівництво одного підземного переходу вартуватиме щонайменше 5 мільйонів гривень. Це дороге задоволення, до якого потрібно готуватися, думати, як і де реалізувати. Але це не питання сьогоднішнього дня. Місто це не потягне, а бізнес поки що не зайде.

На земельних аукціонах не заробиш

– Коли у пресі цитують коментарі про землі, то, зазвичай, це цитати посадових осіб про те, що вільної землі у Луцьку немає. Наскільки це правдиве твердження?

– Це відповідає дійсності, бо оформлення земельних ділянок триває вже не перший рік. Тож, фактично, вільної землі дійсно немає. Розраховувати на те, що Луцьк заробить багато з продажу землі на аукціонах, – не варто.

– Але, якщо відкрити кадастрову карту, то здається, що вільних ділянок – величезна кількість. Чому така ситуація? Ці землі справді нікому не належать?

– Систему земельного кадастру запустили у 2013 році. І саме тоді її почали реально наповнювати. Аналогічна ситуація із реєстром власності. Тож те майно, що було оформлене до 2013 року, і де не змінювалися власники, – цільове призначення поки що не відображене у новому реєстрі, воно у старих базах. Поки не відбудеться потреба вчинити якісь дії з ділянкою чи майном, вони не відобразяться в реєстрі. Тож, дивлячись на карту, здається, що 2/3 землі в Луцьку нічийна. Але насправді це не так.

– Така ситуація може спричинити для міста проблеми, збільшити ризик маніпуляції з землею? Бо ж навіть центральній парк Луцька не відображений у кадастровій карті.

– У цій ситуації постає питання доцільності оформлення документів на парк. Якщо читати законодавство, то все, що перебуває у межах міста, є комунальною власністю. Далі законодавець трішки допустив неточність, адже, попри те, що все у місті є власністю міста, однак, для підтвердження цього потрібно зробити окремий документ і завести його в реєстр для висвітлення на кадастровій карті. Для оформлення документів на парк знадобиться в межах 100 тисяч гривень. Чи є нагальність – не впевнений. Можливо, доцільніше гроші скерувати на інші потреби. Свого часу у міській раді затверджували межі зелених зон, парків та скверів. Мені здається, що на нинішньому етапі цього достатньо, аби підтвердити, що це є парк, унеможливити нецільову забудову.

Як земля набуває політичних рис

– Не так давно у Луцькраді був скандал щодо земельної ділянки на вулиці Рівненській, 119: сперечалися, чи давати її в оренду, чи продати на аукціоні і загалом щодо процедури прийняття рішень. На вашу думку, який сценарій вигідніший для міста?

– На мою думку, ці питання треба вирішувати комплексно. Траплялися ситуації, коли інвестор купував у місті нерухомість з впевненістю, що може приступити до реконструкції. Але з'ясовує, що, купивши майно, він має ще рік оформляти земельну ділянку, аби почати роботи. Тож потрібно знаходити співпрацю між різними підрозділами і при підготовці майна на аукціон готувати пакет, де буде і земельна ділянка, і майно. Інше питання – чи це конкурс на право оренди, чи продаж у власність.

У міської ради, якщо читати земельний кодекс, дуже вузьке поле для рухів. Депутати лише голосують, а погодження видають служби. Якщо це так, то міська рада не має права відмовляти. Тому часто такі питання набирають політичного забарвлення. Дивна позиція міських депутатів, коли вони просто не голосують за розроблені земельні ділянки. З боку законодавства – немає питань, міська рада не має питань, а депутатський корпус просто не голосує. А найпарадоксальніше – якщо людина звернеться до суду, то він не може вирішити замість депутатів міської ради, а лише рекомендувати міській раді розглянути знову це питання.

ЧИТАТИ ТАКОЖ: ЧОМУ ВИНИК СКАНДАЛ НА СЕСІЇ ЛУЦЬКРАДИ (ПОДРОБИЦІ)

– Точні межі Луцька поки що не затверджені. Чи є доцільність працювати в цьому напрямку, якщо все одно говорять про розширення меж Луцька за рахунок об'єднання з сусідніми громадами?

– Єдиного комплексного документу про межі Луцька немає. Але є реєстр земельних ділянок, і Держкомзем при запуску кадастрової карти брав за основу незатверджену межу. Питання виникають у тих випадках, коли майно знаходиться на межі. Але Держкомзем приймає рішення, і проблем не виникає. Зі свого досвіду скажу, що об'єднання потрібне. Адже у нас є вулиці, де праворуч – земля міста, ліворуч – села. Так не мало би бути, бо постає питання, наприклад, хто має ремонтувати дорогу. На мою думку, навіть неправильно об'єднувати повністю територіальні громади, що налічують чимало сіл. Адже частина тісно з містом працює, а інші – досить віддалені. Доцільніше, аби механізм передбачав окреме приєднання сіл.

Генплан потрібен, як ковток свіжлго повітряЕ

– Знаю, що нині ведеться робота з коректування Генплану забудови Луцька. Чому так швидко настав час для заміни документу?

– Документ справді був затверджений не так давно, але життя не стоїть на місці. Коригування потрібне. З'явилося чимало нових об'єктів, а тоді врахували не все через відсутність певних баз даних. Тому траплялося, що люди мають одні документи на руках, у Генплані передбачене інше, а логіка вимагає третього. Усе це потрібно враховувати.

Новий документ, за моєю інформацією, практично готовий, затримка – за історико-архітектурним опорним планом. Депутати пропонували, що, можливо, його варто відкликати, переглянути позиції, уточнити. Тому остання пропозиція була найдоречніша: провести спільне засідання в експертному колі із залученням профільних посадовців і розробників та вирішити питання процедури подальшого затвердження опорного плану міста.

ЧИТАТИ ТАКОЖ: ВУСЕНКО ХОЧЕ, ЩОБ ЦУМ ВІДКРИВ ПАРКОВКУ

– Для кого затягування з Генпланом спричинить найбільші незручності?

– Найбільше питань буде в управління архітектури, аби зрозуміти, як погоджувати документи, та, звичайно, в інвесторів при визначені планів щодо майбутнього будівництва. І зрештою була мова, що відсутність опорного плану може призвести з нового року до проблем з видачею містобудівних умов.

– Якщо говорити про будівельне майбутнє Луцька, яким воно буде?

– Це пов'язане з економічним станом країни і міста зокрема. Для формування майбутнього обличчя Луцька потрібен і генплан, і історико-архітектурний опорний план. Вільної землі немає, але земельні ділянки є. Є підприємства, що занепали, і вони можуть продати чи дати в оренду землю для нового будівництва. Конкуренція посилюється, всі намагаються привабити клієнта. Тож кожен наступний об'єкт буде кращим.