У Луцьку на Привокзальному хочуть звести новий ЖК: що з ним не так

У Луцьку розгорівся скандал навколо майбутньої забудови Привокзального кварталу поблизу вулиці Клима Савура. Розробники містобудівного документа, який мав би її упорядкувати, запроєктували майбутній освітній заклад та сквери на приватних промислових ділянках. Це обурило підприємців, які бояться виселення і вимагають від таємничого замовника документації врахувати і їхні інтереси.

Центр журналістських розслідувань «Сила правди» з’ясував, чому виник конфлікт, хто буде забудовувати Привокзальний квартал і у скільки разів зросте кількість його мешканців.

Населені пункти мають розвиватися. Старі будівлі зникають, поступаючись місцем новобудовам. Усе, що має бути побудоване, перед тим проєктується в генеральному плані міста. Окрім цього документа, кожен мікрорайон повинен мати свій детальний план території (ДПТ). Його завдання – деталізувати вимоги генерального плану до найменших дрібниць.

Його розробка доволі вартісна. Тож в реаліях Луцька його перекладають на плечі зацікавлених осіб: майбутніх забудовників, які хочуть цей мікрорайон розвивати. Втім, за таких умов розробник має врахувати інтереси не лише замовника і громади, але й інших власників майна в мікрорайоні. Нерідко це призводить до палких дискусій та конфліктів. Один із таких розгорівся навколо детального плану території Привокзального мікрорайону поблизу вулиці Клима Савура.

Як земля в промзоні Привокзального мікрорайону перейшла в приватні руки

Ще в 50-х роках минулого століття Луцьк закінчувався Привокзальним мікрорайоном і поряд із житловими кварталами була облаштована і промислова зона. Вона обмежувалася проспектом Перемоги, вулицями Клима Савура, Гонгадзе і залізничною колією, яка веде на Львів.

Тут був тарно-бондарний комбінат, де робили дерев’яні ящики та палети, а ще усілякі промислові і продуктові бази. Нині Луцьк розрісся і зараз це майже центр, де промислової зони бути не повинно. Це передбачено генеральним планом Луцька.

Усю цю територію поділили на початку 2000-х між різними підприємцями. Вони викупили старі складські чи офісні приміщення і, відповідно, їм виділялася і земля під ними. Нині вона у приватній власності.

«На початку нульових було викуплено, ну, і частина приміщення, і земельна ділянка позаду мене. Теж адмінкорпус був викуплений. І кожний проводить свою підприємницьку діяльність», – розповідає свою історію підприємець Віктор Ханзерук.

«Я тут господарюю з 2003 року. Тоді викупив земельну ділянку», – каже підприємець Ігор Марчуков.

«Я тут, напевно, один із перших, хто був. Колись орендував тут це приміщення, ще був тарно-бондарний комбінат. Я ще пам’ятаю, коли тут бочки робилися і коли тут кльопку робили. Я орендував частину приміщення контори. Потім я його і землю викупив, через аукціон. Давно вже, я не пам’ятаю, з якого року, але я один із перших, хто тут поселився на цій базі», – поділився підприємець Олег Олексюк.

Що буде на місці промислової частини Привокзального

Ще у старій версії генерального плану Луцька, який затвердили у 2009 році, на цих територіях запланували зведення житлового мікрорайону. Для втілення в життя цих ідей містобудівне законодавство зобов’язує розробляти важливий документ – детальний план території.

«У місті не можна створити об’єкти, якісь великі об’єкти, чи житлові комплекси, чи навіть якісь багатоповерхівки без розробки детальних планів», – розповідає головний архітектор Луцька Веніамін Туз.

Фактично детальний план території – ДПТ – це документ, який уточнює вимоги генерального плану населеного пункту. Тобто на ньому деталізується де саме будуть розміщені будівлі, якої вони форми, де запроєктовані зелені зони, проїзди, вулиці й скільки їх буде загалом.

Детальний план цієї частини Привокзального мікрорайону почали розробляти понад десять років тому. Вже тоді з’явилися ідеї забудувати масив багатоповерхівками. В кресленнях мікрорайону за 2015 рік журналісти «Сили правди» нарахували запроєктованих 15 будинків на 70 секцій, торгово-розважальний центр, чотири секції багатоповерхових гаражів і дошкільний навчальний заклад.

Першим же з’явився тут житловий комплекс «Тріумф». Його звела компанія «Луцьксантехмонтаж №536».

Втім, ДПТ цього мікрорайону регулярно зазнає змін. Наприклад, у 2017-2020 роках змінювали місце розташування і кількість запланованих будинків. Чергові зміни до проєкту забудови почали вносити у 2023 році.

«Члени містобудівної ради висловили ідею про більш гуманістичну спрямованість розвитку міста. Це створення більше озеленених територій, яких хотіли бачити архітектори. І більше відпочинкових зон. Містобудівна рада визначила, що краще зробити більше загальних територій озеленених, які на місці колишнього виробничого об’єкта були б окрасою нашого міста. Відповідно до цих рішень, містобудівна рада рекомендувала змінити нам забудову», – каже головний проектант комунального підприємства Волинської обласної ради «Волиньпроект» Юрій Голюк.

Це налякало підприємців, які господарюють на цій території.

Згідно із новим планом на ділянці, яка належить підприємству «Терраом», замість багатоповерхівки проєктанти «намалювали» школу-садочок. На землі підприємця Віктора Ханзерука – дорогу. У Ігоря Марчукова – сквер. Підприємців обурило, що влада має власні плани щодо їхнього майна…

«В радіусі від земельної ділянки ТОВ «Терраом» є дві діючих школи й один діючий садочок. Навіщо нам ще одна школа – незрозуміло. Крім того, якщо подивитися на закон про регулювання містобудівної діяльності, то коли робиться детальний план території, обов’язково формувати земельні ділянки комунальної власності, якщо передбачається спорудження закладу освіти. В рамках цього ДПТ є такі ділянки. То чому школу ми бачимо на приватній території, а не на комунальній власності?» – обурюється представниця ТОВ «Терраом», Юлія Габрук.

«На моїй ділянці просто позаду мене була розміщена дорога, центральна дорога, яка має з’єднати житлові масиви на ділянці. Зліва і з правого боку мають бути тенісні корти, баскетбольний майданчик чи футбольне поле, лавочки, сквери», – додає підприємець Віктор Ханзерук.

«На моїй землі скверик як прибудинкова територія. Все, більше нічого», – розповідає підприємець Ігор Марчуков.

«На моїй ділянці «намалювали» якийсь спортивний майданчик, щось таке. Якийсь же має бути конструктив. У мене тут приміщення, у мене тут контора, у мене тут свої виробничі потужності, справи. Як це взяти і забрати? Мені куди піти?» – каже підприємець Олег Олексюк.

Після другої містобудівної ради, на початку 2024-го, ДПТ вкотре змінили.

«Ми пропонували зробити школу і дитячий садочок на території газорозподільної станції, яка зараз перебуває в комунальній власності. І, в принципі, теоретично весь цей район має розвиватися далі.

Після того від містобудівної ради нам надійшла рекомендація зменшити відсоток забудови, тобто, зменшити кількість людей, які там мають проживати. Як я можу зменшити кількість людей, які будуть жити в кварталі? Тільки зменшивши площі, на яких вони будуть проживати. І все інше я роблю відповідно до державних будівельних норм.

Відповідно, тут з’явилися окремі зони, які є незабудовані ніби як загального користування. І садочок «переїхав» на центральну частину нашого детального плану. Бо містобудівна рада рекомендувала школу-садочок розмістити рівно по центру. Тобто, це бачення архітекторів нашого міста, які входять в містобудівну раду.

Розмістити його по центру, щоб покращити його доступність саме для нашого ДПТ, а не для загального. Бо невідомо, коли він буде реалізований на загальному», – переказує слова містобудівних радників проєктант Юрій Голюк.

За документами зараз в цій частині Привокзального мікрорайону проживає до 3 тисяч людей. За останнім проєктом ДПТ планується, що тут, окрім ЖК «Тріумф», з’являться ще дві 16-поверхівки, 27 дев’ятиповерхівок, одна будівля на вісім поверхів. А ще – молитовний будинок.

Загалом мають спорудити більше тисячі двохсот квартир, які заселять майже п’ять тисяч людей. Тож населення мікрорайону зросте ледь не втричі.

А зелені зони та дороги мають бути на місці теперішніх виробничих потужностей. Тому підприємців турбує не лише майбутнє їхнього бізнесу. Адже після затвердження такого містобудівного документа, навіть продати нерухомість за ринковими цінами не вдасться.

«Ну, взагалі, з нами ніхто не радився. Якщо на даний момент ця земля має вартість і суттєву вартість на ринку, в майбутньому це взагалі буде копійки коштувати», – вважає Віктор Ханзерук.

«Та ту землю просто ніхто не купить», – переконаний Ігор Марчуков.

«Навіть не питання вартості. Зараз це одне з найголовніших. У мене сім’я, я ж займаюсь своїми справами. Прийти, взяти, обрубати, сказати: тут буде щось своє…» – каже Олег Олексюк.

Представниця компанії «Терраом», яка господарює в мікрорайоні, взагалі вважає, що розроблений проєкт ДПТ – незаконний, бо процедура його громадського обговорення належно не завершена.

«Строк подання додаткових письмових пропозицій до 18 травня 2024 року. З протоколу вбачається, що громадські слухання вважаються не завершеними. І наступний розгляд пропозицій відбудеться на наступному громадському слуханні. В той же час 13 травня 2024 року на сайті міськради ми бачимо проект рішення про затвердження змін до детального плану. Тобто, що відбулися громадські слухання, це була ілюзія. А потім вже навіть ілюзії не було, бо до 18-го ви можете подати пропозиції, а 13-го він вже затверджений. Тому ми вважаємо, що громадські слухання цей проект не пройшов. І затверджувати таку містобудівну документацію не можна», – розповідала на комісії Юлія Габрук.

Немає на спроєктованому ДПТ і будинку, який зараз існує за адресою: Перемоги, 28.

«На цьому місці вже нанесені спортивні майданчики. Тому в нас таки зараз велика проблема, питання, щоб наш будинок залишився на нашому місці, і ми користувалися нашими квартирами і прибудинковою територією, яка в нас є приватизована», – каже голова ОСББ будинку на Перемоги, 28 Сергій Гапонюк.

Проєктанти ж цю невідповідність пояснюють так:

«Коли буде забудова відбуватися, тобто, якийсь інвестор прийде і буде забудовувати цю територію, і буде там невеликий клаптик цього 28-го будинку, то він може лише звернутися до них. Виселити їх – це взагалі неможливо. В Україні не було ще жодного, здається, випадку, можливо, один, коли виселили людину на потреби держави. Але, наприклад, по багатоквартирній забудові такого ще не було жодного разу.

Забудовник звертається до власників земель, ділянок, до власників цього будинку, ОСББ. І всі вони, якщо вони погоджуються продати йому земельну ділянку, отримують взамін квартири відповідних квадратних метрів. Є закон України, який регламентує мінімальний відсоток, який він має їм віддати за це», – пояснює проєктант Юрій Голюк.

Якщо новий план реалізують, то він змінить життя не лише підприємців, а й інших сусідів. На плані один двір стане меншим за рахунок нової дороги. Тепер мешканці будинків на проспекті Перемоги 22 і 26 будуть мати дорогу з обох сторін – з мосту і з двору.

«Зробити проїзд за межею, вздовж забору, і тоді буде можливість виділити цим будинкам свою прибудинкову територію, яку вони зможуть огородити, зробити там в’їзд в неї. Тобто не зробити проїзд вздовж кожного входу», – каже Юрій Голюк.

І проєктант, і головний архітектор Луцька запевняють, що детальний план цього мікрорайону робиться на перспективу. Найближчим часом лучани змін не відчують.

«Це на майбутнє. Тобто ми маємо використовувати наше місто максимально ефективно. І тут якоюсь мірою треба розуміти, що думка якогось конкретного землекористувача в якійсь своїй частині, мабуть, не настільки важлива, як думка і потреби міста взагалі. Тобто, якщо в нас є необхідність реконструкції цього кварталу, якщо в нас є в центральній частині міста історично сформована промислова зона, очевидно, що далі вона розвиватися в цьому ключі не може. І вона нам в цьому місці не потрібна. І нам треба приймати рішення, непопулярні часто рішення», – резюмує головний архітектор Луцька Веніамін Туз.

Таємничий замовник документів на новий житловий мікрорайон

У розробленому ДПТ, який викликав жваве обговорення, незрозумілим залишається його ініціатор. На засіданні профільної комісії у Луцькій міськраді, яка розглядала ДПТ, представники влади вперто замовчували ім’я замовника попри те, що підприємці декілька разів запитували. Звучали відмовки, на кшталт: «Ви ж самі все прекрасно знаєте».

То хто ж все-таки замовник ДПТ?

Зміни Привокзального мікрорайону в частині вулиці Клима Савура уже витають в повітрі. Будівельна компанія «Єврохолдінг», більш відома своїми житловими комплексами «Яровиця», «Дрім таун», «Київ Скай» у Луцьку, вже працює над запуском тут нового будівельного проєкту.

Представник «Єврохолдінга» і юрист дочірньої компанії «Побутінвест», якій безпосередньо належить ділянка в цій частині міста, каже, що від ДПТ вже мало, що залежить. Мовляв, на генеральному плані Луцька в цьому місці все одно багатоквартирна житлова забудова.

«Зараз я вам не можу це сказати, тому що, по-перше, це, якісь перспективні проєкти. Така інформація не розголошується раніше. Це ще абсолютно незавершене планування проєкту. Ну, ви ж розумієте, що ми живемо в непростий час, і в дуже непростих умовах. Ну, і тому якось передбачати, планувати, знаєте, дуже важко», – розповів телефоном юрист ТОВ «Побутінвест» Олександр Мирончук.

«Силі правди» вдалося поспілкуватися із засновником компанії «Єврохолдінг» Сергієм Голіковим.

«Оці багатоповерхівки, які заплановані на території Побутінвеста будувати будемо ми, компанія «Єврохолдинг». Щодо детального плану території, який розробляється, ми внесли зміни лише на нашу ділянку. Що інші суміжні ділянки малювали собі я взагалі не знаю. Я зустрічався з декількома власниками ділянок протягом останніх місяців. Ніяких претензій не чув. Вони ходили в адміністрації. Їм сказали: давайте пропозиції, ми внесемо зміни. Ми не прискорювали розробку детального плану території. Ми просто чекаємо, коли його затвердять. Будувати почали би ще учора», – прокоментував Сергій Голіков.

Втім, де-юре замовником нового ДПТ є компанія «Привокзальний квартал» луцького адвоката Сергія Книша. Їй належить клаптик землі із гаражами по сусідству з «Тріумфом». Зміни, які підготували на її замовлення стосуються всього мікрорайону і перш за все – саме будинків на місці «Єврохолдінгу».

«У документах сказано, що ТОВ «Привокзальний квартал» звернулося у зв’язку зі змінами планувальних рішень території на Перемоги, 34. І в зв’язку з цим вносилися зміни. Те, що це не сильно законні підстави, я не буду говорити. Цікаво, що на чинному ДПТ і на новому на цій ділянці нічого не змінилося. Як були гаражі, так і залишилися гаражі. Тому виникає якась підозра: в інтересах кого цей план розробляється? Якщо головний ініціатор хотів змінити планувальне рішення, але не змінив. І я не бачу якихось обурень від того «Привокзального кварталу»… Тоді питання: в інтересах кого це рішення розроблялося?», – розповідала членам постійної комісії міської ради з питань генерального планування, будівництва, архітектури та благоустрою, житлово-комунального господарства, екології, транспорту та енергоощадності Луцької міської ради Юлія Габрук.

Чому так – Сергій Книш пояснити не захотів.

«Мені треба документи піднімати, а я у відпустці до 26 серпня», – відповідав телефоном Сергій Книш ще у червні.

У серпні журналісти «Сили правди» помітили його, як практикуючого адвоката, біля суду. Говорити він відмовився: сів в авто і поїхав.

Своєю чергою Сергій Голіков запевняє, що не знає ні про фірму «Привокзальний квартал», ні самого Сергія Книша.

Після обговорення з підприємцями й розголосу в ЗМІ на черговій сесії Луцькради цей ДПТ відправили на доопрацювання профільній комісії.

ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ:

• Цілий район Луцька може «паралізувати» через будівництво олігархів
• Як Луцьк шантажує забудовників у сусідніх громадах через каналізацію
• Мер Поліщук забронював свого охоронця, якому платить зарплату з бюджету? (відео)
• На Володимирській у Луцьку – незаконне будівництво, – депутат (фото)