Правила та умови продажу житла під час воєнного стану

З початком повномасштабного вторгнення Міністерство юстиції України прийняло рішення тимчасово зупинити діяльність Державного реєстру прав на нерухоме майно. Робилося це з метою зупинки незаконних дій зі сторони країни-агресора на окупованих територіях. Вдалося також гарантувати безпеку даних мільйонам українців. Тож офіційна купівля квартир у Житомирі, як і в інших містах, стала неможливою. Те ж саме стосується продажу або дарування. Наприкінці квітня ситуація стабілізувалася. Як тепер відбувається продаж-купівля вторинної нерухомості і які обмеження досі не скасовані — розберемося далі.

Продаж вторинної нерухомості за довіреністю

Як тільки 19 квітня 2022 року прийняли постанову №480, ринок вторинної нерухомості в Україні почав поступово відновлюватися. Знову відкрився Державний реєстр прав на нерухоме майно, тож з’явилася можливість продавати квартири за довіреністю. Тільки з певними обмеженнями:

1. Нотаріус. Посвідчувати довіреність мають право тільки ті нотаріуси, які на державному рівні внесені до списку й відповідають певним критеріям. Список доповнюється в кожній з областей приблизно раз на 6-7 днів. Туди входять спеціалісти, за якими раніше не було встановлено неправомірних дій.

2. Комерція. Продати комерційний об’єкт можна не раніше, ніж за 32 дні з моменту його реєстрації на державному рівні. Виняток — комерція, котру отримали в спадок або як результат виділення окремої частки в спільній власності.

3. Відчуження. Відчуження вторинної нерухомості відбувається за його географічним розташуванням. Якщо сторони знаходяться в іншому місті або за кордоном, відчуження неможливе. Розширений список можливостей розрахований на Київ і Київську область. Підписувати такий договір може нотаріус, який працює в межах Києва або Київської області. Також можна оформити договір за місцем розташування самого житлового об’єкта, юридичної особи або пропискою фізичної особи. Тобто раніше продавець мав вибір: звернутися до нотаріуса, котрий знаходиться поблизу реального місця проживання, або до спеціаліста за місцем реєстрації житлового об’єкта. Тепер такого вибору немає, тож доведеться їхати туди, де географічно знаходиться квартира або будинок. Такі ж правила діють при оформленні іпотеки.

4. Продаж житлової нерухомості фізичними особами. На цю категорію довіреність не поширюється. Тобто продавати квартиру має право виключно власник. Виняток — юридичні особи. Здійснювати операцію купівлі-продажу має право замісник керівника юридичної особи, якщо остання перебуває у відрядженні або за межами країни.

Наразі також не можна використовувати житловий об’єкт як статутний капітал. Його не можна отримати, коли виходиш з керівного апарату компанії.

Довіреність має відповідний строк дії. Якщо її оформив український нотаріус, внесений до відповідного реєстру, вона діє впродовж 30 днів. Якщо документ оформлений консульством або відповідальною установою за кордоном, термін її дії продовжується ще на 1 місяць. 

Які документи потрібні для оформлення договору купівлі-продажу

Перелік документів, які потрібно надати нотаріусу, визначається типом угоди. Зазвичай, до базового списку додається:

• паспорт та ідентифікаційний код кожної зі сторін договору;
• оригінальний документ, що посвідчує право власності на конкретний житловий об’єкт;
• виписка, котра засвідчує відсутність прописаних осіб у квартирі/будинку;
• технічний паспорт;
• документи, що посвідчують сімейний стан і родинні зв’язки 1-го і 2-го ступеня близькості.

Хто досі немає доступу до державних реєстрів

При цьому досі забороняються будь-які операції з житловою й комерційною нерухомістю на окупованих і частково окупованих територіях. Згідно з наказом №473 йдеться про наступні області:

• Донецьку й Луганську;
• Херсонську;
• Запорізьку, а саме: Бердянський, Василівський, Мелітопольський і Пологівський р-ни;
• Миколаївську, а саме: Баштанський і Миколаївський р-ни, за винятком Казанки, Нового Бугу, Березанки, Нової Одеси й самого Миколаєва;
• Харківську, а саме: Богодухівський, Ізюмський, Куп’янський, Харківський і Чугуївський р-ни, за винятком Валок, Богодухова, Золочева, Краснокутська, Люботина, Мерефи, Нової Водолаги, Покотилівки й самого Харкова.

Заборона здійснювати операції з купівлі-продажу нерухомого майна також поширюється на Крим і м. Севастополь.

Чи можна змінити місце реєстрації під час воєнного стану

Найголовніша проблема, з котрою стикаються власники житлових об’єктів і їх потенційні покупці, — заборона змінювати місце реєстрації проживання (прописку). Це пов’язано з тим, що актуальну інформацію повинні оперативно отримувати військові округи. Також фізично неможливо забезпечити реєстрацію мільйонам вимушено переміщених осіб. Тобто «‎виписати»‎ людину з квартири/будинку, фактично, неможливо, за винятком столиці України. Така послуга не надається ні фізично в ЦНАПі, ні онлайн через портал «‎Дія»‎. Купувати житловий об’єкт, де зареєстровані інші люди, не зовсім безпечно.

Оскільки це питання розв’язується на місцевому рівні, як-от продаж алкоголю чи тривалість комендантської години, швидше за все, найближчим часом позитивних змін не відбудеться.

На що звернути уваги при купівлі-продажу нерухомості в Україні

При купівлі будь-якого житлового об’єкта звертайте увагу на наявність і відповідність оформлення правовстановлювальних паперів. Далі перевірте наявність дозволу або обмеження на підписання конкретних договорів, наприклад, на відчуження. З’ясуйте, чи має право вибраний нотаріус реєструвати житлові об’єкти й посвідчувати договори нотаріально.

Отже, прийняті законодавчі акти сприяють поступовому відновленню ринку нерухомості в Україні. Найактивніше ринок запуститься спершу в Києві, а тоді в інших містах України, здебільшого — в безпечніших західних областях. Певні обмеження, котрі, швидше за все, залишаться до завершення воєнного стану, націлені на мінімізацію шахрайських схем.